קצת סדר בבלגאן - המדריך המלא
הלא מוכר הוא מפחיד ומאיים. קשה לדעת למה לצפות וקשה להעריך את הקשיים והמהמורות. לכן ריכזתי כאן מעין מדריך כיס לתהליך הצפוי לכם במהלך שיפוץ או בניה של בית. ככה עובדים אצלנו בסטודיו85.
* התהליך המדויק תלוי כמובן בהיקף העבודה. ישנן למשל עבודות שאינן דורשות היתר, ויש כאלו שמחייבות אלמנט נוסף, חריג (שינוי תב"ע נקודתית למשל). אפרט כאן את השלבים המקובלים.
** יכול להיות שיש אדריכליות (או אדריכלים) שעובדים קצת אחרת. זו הדרך בה אני עובדת בדרך כלל.
*** יש כאן הרבה מונחים טכניים וענינים משפטיים – עמכם הסליחה. מה שלא מוסבר בפוסט עצמו אשתדל להסביר בהקדם בפוסט נפרד. דחוף לכם? מסקרן? מוזמנים לשאול פה בתגובות.
היכרות
פגישה עם הלקוחות, הבנת הצרכים והנתונים הקיימים. יש כימיה? (ראו גם בפוסט "בוחרים אדריכלים לפרויקט חייכם"). לאחר שסיכמתם לעבוד יחד ושילמתם מקדמה, זה הזמן להתחיל לכתוב בלוג בעצמכם, גם אם הוא מקומי ופרטי: לספר לאדריכלית שלכם על כל הצרכים, הרצונות, החלומות, הנתונים המשפחתיים והאחרים שצריכים ושעשויים להשפיע על התכנון. על הפריט הייחודי שאתם סוחבים כבר שנים מדירה שכורה לדירה שכורה ושחייבים לתכנן עבורו מקום של כבוד. זו הקרקע עליה יתוכנן הבית.
שלב התכנון הראשוני
יצירת מספר אלטרנטיבות לתכנון, ועיבודן לכדי תכנון עקרוני אחד.
כל האלטרנטיבות אמורות לענות בצורות שונות על התכנים אותם הגדרתם לאדריכלית. כל הרעיונות יעובדו בסופו של דבר לכדי הצעה אחת המקובלת עליכם ועל האדריכלית.
מומלץ לבדוק מראש האם יש הגבלה במספר הפגישות והשינויים עד להגעה לתוצר המושלם עבורכם.
שלב ההיתר
שלב זה נדרש רק בבניה חדשה או כאשר אופי השינויים דורש זאת. מומלץ לדעת מראש האם מה שאתם רוצים לעשות דורש היתר, שכן לשלב זה השפעה מרחיקת לכת על משך הזמן עד לתחילת העבודה ואף על העלות הכספית של הפרויקט. שיחה קצרה עם האדריכל סביר שתבהיר את המצב.
בשלב זה מגישים בקשה לאישור התכניות ע"י הועדה לתכנון ולבניה האחראית על הישוב בו יתבצע הפרויקט. זהו הליך לא קצר שבו יש להציג לועדה את התכניות וכן אישורים מטעם גופים ובעלי תפקידים שונים, כגון מהנדס הבניין שיתכנן את שלד הבניין, שירותי הכבאות, חברת החשמל ועוד. כל השרטוטים מוגשים על גליון ארוך אשר מקופל בצורת אקורדיון, ומכאן שמו המקובל - "גרמושקה".
בשנים האחרונות חל שינוי בירוקרטי משמעותי בדרך הגשת הבקשה להיתר. כיום יכול להגיש בקשה להיתר רק אדריכל (רשוי או רשום) שיש בידיו כרטיס חכם המאפשר חתימה דיגיטאלית אונליין על הבקשה. כל המסמכים והתוכניות מועברים דרך אתר "רישוי זמין" לועדה שתדון בבקשה. מרבית השיח בין האדריכל לועדה מתבצע דרך האתר והמגמה היא שעם הזמן כל ההליך יתבצע כלל ללא ניירת, בצורה דיגיטאלית לגמרי. בינתיים לצערי המערכת מאוד מסורבלת, לעיתים פועלת בשיטות אבסורדיות, והרבה פעמים בקשות מתעכבות אף יותר מאשר היו מתעכבות בעבר.
חשוב לדעת מראש האם האדריכל רק מזין את כל החומר לאתר, או שמא הוא מטפל בהשגת האישורים הדרושים (פטור או אישור הממ"ד בפיקוד העורף, העברת תכניות לגורמים שונים כגון חברת חשמל, בזק, תאגיד המים וכו') ומבקר בועדה במידת הצורך.
עד שלא התקבל היתר רשמי מטעם הועדה המקומית – לא ניתן להתחיל בביצוע הבניה.
שלב התכניות לביצוע
תכנון ושרטוט תכניות שונות בהתאם לאופי הפרויקט:
· תכנית הריסה - אם כבר קיימים אלמנטים וצריך לפרקם.
· תכנית בניה - תכנית דו-ממדית של כל מפלס ומפלס – קיים ומתוכנן.
· חתכים וחזיתות - גם הן דו מימדיות, המראות מבטים מן הצד המאפשרים לקבל הבנה מלאה של ההיבט התלת-ממדי של הפרויקט.
· תכנית חשמל - מיקום נקודות חשמל ותקשורת ומיקום גופי תאורה.
· תכנית ריצוף וגמר - מסכמת חומרים וגוונים לחלקים השונים במבנה, איך בדיוק יש להניח את הריצוף ועוד.
· פריסות חדרים רטובים - אמבטיות, שירותים, מטבחים - איך יראו הקירות, לאיזה גובה יגיע החיפוי, איך הוא ישתלב עם הריצוף, איפה יתלו האביזרים השונים, המראה, המתלים וכו'.
· תכנית ריהוט – מהווה בסיס לשרטוט תכניות אחרות שכן כך ניתן להבין איפה יש למקם אלמנטים קבועים כגון נקודות חשמל, תעלות מיזוג וכד'.
· שרטוט פרטים מיוחדים – כגון ארונות בנויים ונישות גבס.
· תכנית מדרגות במידה וקיימות.
· רשימות אלומיניום, מסגרות ונגרות- חוברת המפרטת את כל הדלתות, החלונות, המעקות ושאר הפרטים המיועדים לביצוע ע"י קבלן נפרד, כולל גדלים ופרטים מיוחדים, על מנת לקבל הצעות מחיר ועל מנת לקבל את המוצר הנדרש.
· כתב כמויות – עבודה סבוכה ולא תמיד הכרחית – טבלה המפרטת את כל העבודות הדרושות והכמויות סעיף-סעיף על-פי תכניות העבודה, על מנת לקבל הצעות מפורטות מקבלנים שניתן להשוות ביניהן וגם על מנת לדעת כמה עולה כל פריט במידה ובהמשך הדרך תרצו להחסיר או להוסיף עוד מאותו הסוג. בפרויקטים מורכבים מומלץ לעבוד מול כמאי שזו עבודתו.
מלבד השרטוטים, מקובל ללכת עם המתכננת ל"סיבוב" בחנויות בכדי לבחור אביזרים שונים – קבועות סניטריות (אסלות, כיורים, מקלחונים), גופי תאורה, אריחי ריצוף וחיפוי ועוד.
לאחר שהתכניות מוכנות, יש לבחור קבלן מבצע. מומלץ בחום לבחור בקבלן שראיתם עבודות שלו, שוחחתם עם לקוחות שלו והתרשמתם ממנו באופן אישי. במקרים של פרויקט הטעון היתר, יש חובה לבחור בקבלן מורשה בעל תעודה מטעם משרד הבינוי והשיכון. (ניתן לבדוק כאן האם לקבלן שאתם מעונינים בו יש רשיון )
ניתן לבחור "קבלן מפתח" אשר אחראי על כל העבודות הדרושות ומביא בעלי מקצוע מטעמו, כך שלמעשה אתם אמורים לקבל בסוף התהליך מפתח ולהיכנס לבית. (טוב, אמור זה שם של דג)
אפשרות אחרת, מורכבת יותר, היא לבחור קבלן שלד ולאחר שהשלד מוכן להעסיק קבלנים נפרדים בכל תחום (התקנת חלונות, ריצוף, טיח וצבע וכד') כאשר ניהול הפרויקט נמצא על גבכם או באחריותו של מפקח בנייה.
אבל זה כבר נושא לפוסט נפרד.
שלב הפיקוח
לפני תחילת העבודות, מומלץ מאוד שהאדריכלית תיפגש עם הקבלן על מנת לעבור ביחד על התכניות ועל מנת לוודא שהקבלן הבין אותן.
מבחינת החוק, האדריכלית מחויבת לבצע פיקוח עליון על תהליך הבניה, ולהיות נוכחת במספר שלבים מסוימים של הפרויקט. יש להבדיל בין פיקוח עליון זה לבין פיקוח צמוד שנעשה בדר"כ ע"י מפקח בנייה שזה עיסוקו.
האדריכלית יכולה כמובן להגיע לשטח מספר רב יותר של פעמים על מנת לוודא שהעבודות מתבצעות עפ"י התכניות ועל מנת להבהיר למבצע דברים שאינם ברורים לו. היא צריכה להיות זמינה לשאלות טלפוניות במידה ויש חוסר בהירות מצד המבצע.
ואיך כל זה קשור למרי פופינס? מוזמנים לקרוא בפוסט הזה